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新余市城市居住物業管理暫行辦法
作者:佚名
來源:本站原創 發布時間:2015/3/27 20:46:57
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余府發[2000]51號
分宜縣、渝水區人民政府，仙女湖風景名勝區管理委員會，市政府各部門，市直各單位，駐市中央、省屬各企事業單位：
現將《新余市城市居住物業管理暫行辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
二○○○年九月十六日
新余市城市居住物業管理暫行辦法
憙拑洓櫫
第一章 總 則
第一條 為加強和規范我市城市居住物業管理，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于新余市城市規劃區內的居住物業管理。
第三條 市房產行政主管部門是本市城市規劃區內居住區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本辦法。
第四條 市政管理、園林綠化、市容環境衛生、物價、工商行政管理、供電、供水、供氣以及物業管理企業要認真履行各自職能，密切配合，共同做好物業管理的有關工作。
城市居民委員會和公安派出所依法對居住小區物業管理進行指導監督。
第二章 業主自治管理
第五條 公有住宅出售建筑面積達到30％以上或者新商品住宅出售建筑面積達50％以上的居住小區，應當設立業主委員會。業主委員會由房產行政主管部門會同住宅出售單位組織召開業主大會或者業主代表大會選舉產生。
業主委員會是在居住區代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向房產行政主管部門備案。
第六條 物業管理企業應按照資質管理規定的范圍從事物業管理活動。市外物業管理企業只能通過招投標進入本市從事物業管理活動，并經省建設廳或市房產行政主管部門批準或備案。憙
第三章 居住小區物業管理服務
第七條 物業管理企業從事物業管理服務，應與業主委員會簽訂物業管理服務合同。合同中，當事人應當約定物業管理服務的下列事項：
㈠共用設施、設備和房屋建筑共用部位的日常養護和維修管理；
㈡保潔、綠化服務；
㈢保安服務；
㈣業主或者使用人委托的其他服務事項。
物業管理企業和業主委員會必須統一使用經房產行政主管部門認可的規范化的合同文本。
第八條 物業管理服務收費，應遵循合理、公開、公平以及與資質等級、管理服務水平相適應的原則。按級收費，優質優價，并在合同中約定。
第九條 物業管理服務收費包括下列項目：
㈠公共性服務收費：由政府定價，用于為業主、使用人提供的住宅共用部位、共用設施設備的日常養護和保潔、保安、綠化等具有公共性服務；
㈡專項服務收費：實行政府指導價，用于電梯、二次供水等房屋設備運行服務所需的費用；
㈢特約服務收費：實行經營者自主定價（國家有統一規定標準的除外），用于物業管理企業為業主、使用人個別需求提供的特約服務。
實行政府定價和政府指導價的物業管理收費標準，由物業管理企業根據實際項目和各項費用開支情況，向同級物價部門申報。
第十條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按本辦法規定向業主、使用人收取物業管理服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。
物業管理服務費用經約定可以預收，但預收期限不得超過３個月。未經業主委員會或業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。
第十一條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10個工作日內向業主委員會辦理有關移交結算事項，并報房產行政主管部門備案。
第十二條 房屋開發建設單位應當做好前期物業管理工作，保修期內的維修費用由開發建設單位承擔。前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。
第十三條 新建住宅小區在綜合驗收前，開發建設單位要選聘好物業管理企業，物業管理企業要提前介入并參與綜合驗收。新建小區沒有選聘物業管理企業的，房產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。
第十四條 對老住宅區和原行政企事業單位自管住房采取統一整治，達到條件后，實行物業管理。凡住宅區的住宅建筑面積達8000平方米的，由業主委員會選聘一家物業管理企業統一管理；建筑面積達60000平方米的，應通過投標選聘物業管理單位。
第十五條 各大、中型企業集中成片的住宅區要積極推行物業管理，轉換機制，按規范化要求對住宅區實行物業管理。
第十六條 住宅開發建設單位應當按照規定提供不少于委托管理物業總建筑面積３‰的物業管理服務用房。其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，有償提供給物業管理企業使用，其收益使用由業主委員會決定。
第十七條 實行居民用水、用電、用氣一戶一表，按表計量，以戶結算，定期抄收。
供水、供電、供氣等單位可委托物業管理企業代收相關費用。
供水、供電、供氣等單位應確保按時交費住戶用水、用電、用氣供應，不得隨意停水、停電、停氣。憙
第四章 物業的使用和維修
第十八條 物業使用中禁止下列行為：
㈠損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
㈡占用、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；
㈢在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
㈣亂設攤點、亂設集貿市場；
㈤亂倒垃圾、雜物；
㈥在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫；
㈦排放或者堆放有毒有害物質，堆放易爆物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；
㈧違法違章從事生產、經營、加工、養殖等活動；
㈨法律、法規禁止的其他行為。
第十九條 業主或使用人應當自覺遵守并簽署《住宅小區業主公約》。業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。
物業管理企業發現違反本辦法第十八條規定的行為,應當勸阻制止并督促改正；對拒不改正的,應當及時告知業主委員會并報房產行政主管部門依法處理。
第二十條 房屋的維修責任按下列規定劃分：
室內部分（包括所住樓層樓面）和其他自用部位及自用設備，由業主負責維修，也可委托物業公司有償維修；其他共用部位、共用設施等由業主委員會委托物業公司統一維修、養護和管理。
住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。憙
第五章 維修基金收繳與使用
第二十一條 在公有住宅和新建居住小區房屋出售的同時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）。
屬公有住宅出售的，由公有住宅售房單位按多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％提取維修基金；購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。
新建住宅小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金；維修基金由小區建設單位交房產行政主管部門負責歸集，并于小區業主委員會成立并登記備案之日起15日內全額移交。
第二十二條 維修基金由業主委員會管理�？晌形飿I管理公司代管。維修基金應當在銀行專戶存儲、�？顚Ｓ�，接受房產行政主管部門和財政部門的指導監督。
維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶核算，定期向業主公布。
第二十三條 維修基金的使用由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會同意后實施。
第二十四條 維修基金應當用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作它用。
住宅共同部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業主承擔。
共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主共同承擔。
住宅自用部位、自用設備的大修、更新費用，由業主承擔。
維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁用的住宅建筑面積比例向業主續籌。
第二十五條 維修基金的使用由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會同意后實施。
第二十六條 業主轉讓住宅時，其維修基金帳戶中剩余的費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。憙
第六章 投訴與處理
第二十七條 房產行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本辦法規定行為的投訴。
第二十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，由房產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十九條 違反本辦法，有下列情形之一的,由房產行政主管部門責令限期改正，并處5000元以上15000元以下的罰款;
㈠未取得物業管理資質證書從事物業管理的；
㈡超越物業管理資質證書等級從事物業管理的。
前款第㈡項所列行為拒不改正，可由房產行政主管部門吊銷其資質證書。
第三十條 違反本辦法，有下列情況之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，并處10000元以上40000元以下的罰款：
㈠新建居住小區開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的；
㈡居住小區未經綜合驗收或者驗收不合格交付使用的；
㈢新建居住小區開發建設單位或者公有住宅售房單位未設立維修基金的。
前款第㈡項所列行為情節嚴重的，可由房產行政主管部門吊銷開發建設單位資質證書。
第三十一條 違反本辦法，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房產行政主管部門處理；情節嚴重的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 物業管理企業不履行物業管理服務合同約定，多收費少服務或只收費不服務的，業主或者使用人都有權向業主委員會或者房產行政主管部門投訴，業主委員會或者房產行政主管部門有權予以制止并責令其限期改正，情節嚴重的，有權解除委托管理合同；造成業主、使用人損失的，應當責令其負責賠償。
業主或者使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。
業主或者使用人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或者按照約定加收滯納金。
第三十三條 違反本辦法第十八條規定的，由房產行政主管部門會同各有關部門按照相關法律、法規的規定處罰。
憙第三十四條 房產行政主管部門及其工作人員未按本辦法履行職責，管理不力，嚴重影響本市城市規劃區居住物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的責任；玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。憙
第七章 附 則
第三十五條 大廈、寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他居住房屋的物業管理參照本辦法執行。
第三十六條 分宜縣參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法自頒發之日起施行。
分宜縣、渝水區人民政府，仙女湖風景名勝區管理委員會，市政府各部門，市直各單位，駐市中央、省屬各企事業單位：
現將《新余市城市居住物業管理暫行辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
二○○○年九月十六日
新余市城市居住物業管理暫行辦法
憙拑洓櫫
第一章 總 則
第一條 為加強和規范我市城市居住物業管理，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于新余市城市規劃區內的居住物業管理。
第三條 市房產行政主管部門是本市城市規劃區內居住區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本辦法。
第四條 市政管理、園林綠化、市容環境衛生、物價、工商行政管理、供電、供水、供氣以及物業管理企業要認真履行各自職能，密切配合，共同做好物業管理的有關工作。
城市居民委員會和公安派出所依法對居住小區物業管理進行指導監督。
第二章 業主自治管理
第五條 公有住宅出售建筑面積達到30％以上或者新商品住宅出售建筑面積達50％以上的居住小區，應當設立業主委員會。業主委員會由房產行政主管部門會同住宅出售單位組織召開業主大會或者業主代表大會選舉產生。
業主委員會是在居住區代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向房產行政主管部門備案。
第六條 物業管理企業應按照資質管理規定的范圍從事物業管理活動。市外物業管理企業只能通過招投標進入本市從事物業管理活動，并經省建設廳或市房產行政主管部門批準或備案。憙
第三章 居住小區物業管理服務
第七條 物業管理企業從事物業管理服務，應與業主委員會簽訂物業管理服務合同。合同中，當事人應當約定物業管理服務的下列事項：
㈠共用設施、設備和房屋建筑共用部位的日常養護和維修管理；
㈡保潔、綠化服務；
㈢保安服務；
㈣業主或者使用人委托的其他服務事項。
物業管理企業和業主委員會必須統一使用經房產行政主管部門認可的規范化的合同文本。
第八條 物業管理服務收費，應遵循合理、公開、公平以及與資質等級、管理服務水平相適應的原則。按級收費，優質優價，并在合同中約定。
第九條 物業管理服務收費包括下列項目：
㈠公共性服務收費：由政府定價，用于為業主、使用人提供的住宅共用部位、共用設施設備的日常養護和保潔、保安、綠化等具有公共性服務；
㈡專項服務收費：實行政府指導價，用于電梯、二次供水等房屋設備運行服務所需的費用；
㈢特約服務收費：實行經營者自主定價（國家有統一規定標準的除外），用于物業管理企業為業主、使用人個別需求提供的特約服務。
實行政府定價和政府指導價的物業管理收費標準，由物業管理企業根據實際項目和各項費用開支情況，向同級物價部門申報。
第十條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按本辦法規定向業主、使用人收取物業管理服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。
物業管理服務費用經約定可以預收，但預收期限不得超過３個月。未經業主委員會或業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。
第十一條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10個工作日內向業主委員會辦理有關移交結算事項，并報房產行政主管部門備案。
第十二條 房屋開發建設單位應當做好前期物業管理工作，保修期內的維修費用由開發建設單位承擔。前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。
第十三條 新建住宅小區在綜合驗收前，開發建設單位要選聘好物業管理企業，物業管理企業要提前介入并參與綜合驗收。新建小區沒有選聘物業管理企業的，房產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。
第十四條 對老住宅區和原行政企事業單位自管住房采取統一整治，達到條件后，實行物業管理。凡住宅區的住宅建筑面積達8000平方米的，由業主委員會選聘一家物業管理企業統一管理；建筑面積達60000平方米的，應通過投標選聘物業管理單位。
第十五條 各大、中型企業集中成片的住宅區要積極推行物業管理，轉換機制，按規范化要求對住宅區實行物業管理。
第十六條 住宅開發建設單位應當按照規定提供不少于委托管理物業總建筑面積３‰的物業管理服務用房。其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，有償提供給物業管理企業使用，其收益使用由業主委員會決定。
第十七條 實行居民用水、用電、用氣一戶一表，按表計量，以戶結算，定期抄收。
供水、供電、供氣等單位可委托物業管理企業代收相關費用。
供水、供電、供氣等單位應確保按時交費住戶用水、用電、用氣供應，不得隨意停水、停電、停氣。憙
第四章 物業的使用和維修
第十八條 物業使用中禁止下列行為：
㈠損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
㈡占用、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；
㈢在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
㈣亂設攤點、亂設集貿市場；
㈤亂倒垃圾、雜物；
㈥在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫；
㈦排放或者堆放有毒有害物質，堆放易爆物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；
㈧違法違章從事生產、經營、加工、養殖等活動；
㈨法律、法規禁止的其他行為。
第十九條 業主或使用人應當自覺遵守并簽署《住宅小區業主公約》。業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。
物業管理企業發現違反本辦法第十八條規定的行為,應當勸阻制止并督促改正；對拒不改正的,應當及時告知業主委員會并報房產行政主管部門依法處理。
第二十條 房屋的維修責任按下列規定劃分：
室內部分（包括所住樓層樓面）和其他自用部位及自用設備，由業主負責維修，也可委托物業公司有償維修；其他共用部位、共用設施等由業主委員會委托物業公司統一維修、養護和管理。
住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。憙
第五章 維修基金收繳與使用
第二十一條 在公有住宅和新建居住小區房屋出售的同時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）。
屬公有住宅出售的，由公有住宅售房單位按多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％提取維修基金；購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。
新建住宅小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金；維修基金由小區建設單位交房產行政主管部門負責歸集，并于小區業主委員會成立并登記備案之日起15日內全額移交。
第二十二條 維修基金由業主委員會管理�？晌形飿I管理公司代管。維修基金應當在銀行專戶存儲、�？顚Ｓ�，接受房產行政主管部門和財政部門的指導監督。
維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶核算，定期向業主公布。
第二十三條 維修基金的使用由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會同意后實施。
第二十四條 維修基金應當用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作它用。
住宅共同部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業主承擔。
共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主共同承擔。
住宅自用部位、自用設備的大修、更新費用，由業主承擔。
維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁用的住宅建筑面積比例向業主續籌。
第二十五條 維修基金的使用由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會同意后實施。
第二十六條 業主轉讓住宅時，其維修基金帳戶中剩余的費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。憙
第六章 投訴與處理
第二十七條 房產行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本辦法規定行為的投訴。
第二十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，由房產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十九條 違反本辦法，有下列情形之一的,由房產行政主管部門責令限期改正，并處5000元以上15000元以下的罰款;
㈠未取得物業管理資質證書從事物業管理的；
㈡超越物業管理資質證書等級從事物業管理的。
前款第㈡項所列行為拒不改正，可由房產行政主管部門吊銷其資質證書。
第三十條 違反本辦法，有下列情況之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，并處10000元以上40000元以下的罰款：
㈠新建居住小區開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的；
㈡居住小區未經綜合驗收或者驗收不合格交付使用的；
㈢新建居住小區開發建設單位或者公有住宅售房單位未設立維修基金的。
前款第㈡項所列行為情節嚴重的，可由房產行政主管部門吊銷開發建設單位資質證書。
第三十一條 違反本辦法，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房產行政主管部門處理；情節嚴重的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 物業管理企業不履行物業管理服務合同約定，多收費少服務或只收費不服務的，業主或者使用人都有權向業主委員會或者房產行政主管部門投訴，業主委員會或者房產行政主管部門有權予以制止并責令其限期改正，情節嚴重的，有權解除委托管理合同；造成業主、使用人損失的，應當責令其負責賠償。
業主或者使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。
業主或者使用人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或者按照約定加收滯納金。
第三十三條 違反本辦法第十八條規定的，由房產行政主管部門會同各有關部門按照相關法律、法規的規定處罰。
憙第三十四條 房產行政主管部門及其工作人員未按本辦法履行職責，管理不力，嚴重影響本市城市規劃區居住物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的責任；玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。憙
第七章 附 則
第三十五條 大廈、寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他居住房屋的物業管理參照本辦法執行。
第三十六條 分宜縣參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法自頒發之日起施行。
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